VENDRE UN BIEN OCCUPE PAR UN LOCATAIRE : ATTENTION AU DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE
En tant que propriétaire, vous songez peut être à vendre un bien que vous avez mis en location.Vous vous posez ainsi la question de la possibilité de vendre un bien occupé.
Le fait que le logement soit loué n'empêche pas son propriétaire de le vendre.
Le propriétaire a le choix de vendre son bien libre ou occupé.
Lorsque le bien est occupé et que le propriétaire désire vendre, il est nécessaire de respecter des délais pour donner congé au locataire en place. Ce congé permet de mettre en oeuvre le droit de préemption du locataire, c'est-à-dire son droit à acheter en priorité le bien mis en vente par le propriétaire.
Le bien doit constituer la résidence principale du locataire et le congé pour vendre délivré par le propriétaire doit comprendre tous les emplacements loués accessoirement au bien principal par le propriétaire (ex: parking, cave, etc.).
Le droit de préemption du locataire est consacré par la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 et par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Le congé met fin au contrat de location et doit être effectué dans des délais précis:
- 6 mois avant l'échéance du bail en cas de location vide (c'est-à-dire de location loué sans meuble).
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou signification par huissier. Le congé doit également, à peine de nullité, comprendre certaines mentions légales comme la désignation du bien, le prix, les modalités de la vente.
Si le bien porte sur le lot d'une copropriété, le propriétaire doit préciser le numéro du lot concerné et la part des millièmes de copropriété affecté au lot afin d'informer le locataire sur les charges futures qui pèseront sur lui.
Le locataire dispose de deux mois pour prendre sa décision.
En cas d'acceptation, il dispose de deux mois pour signer l'acte de vente ou de quatre mois s'il décide de recourir à un emprunt bancaire.
En cas de refus ou d'absence de réponse dans un délai de deux mois, le propriétaire dispose de la faculté de vendre son bien à la personne de son choix.
Le locataire n'est pas toujours prioritaire et ne peut exercer son droit de préemption dans certains cas précis: par exemple, si la vente est réalisée en cours de bail, si le propriétaire vend à un membre de sa famille ; parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, si le bien est vétuste, si la location est meublée ou encore si la commune décide d'exercer son droit de préemption sur le logement.
La loi PINEL : l'application du droit de préemption aux baux commerciaux
L'article L. 145-46-1 introduit par la loi PINEL du 18 juin 2014 a instauré un droit de préemption en cas de vente d'un local à usage commercial ou artisanal au profit du locataire.
Les locaux visés par le texte limite le champ d'application du droit de préemption aux seuls locaux "à usage commercial ou artisanal" donc aux commerces et aux locaux où sont exercées des activités commerciales. Il faudra préciser si l'activité entre les dispositions de la loi au cas par cas.
Le locataire a un mois pour se décider.
En cas d'acceptation, le locataire dispose des mêmes délais que pour les baux d'habitation: 2 mois pour conclure l'acte de vente, 4 mois s'il décide de recourir à un emprunt bancaire.
Attention en cas de non respect du droit de préemption accordé au locataire, la vente conclue entre le propriétaire et une autre personne (tiers acquéreur) pourra être déclarée nulle à la demande du locataire s'estimant lésé dans l'exercice de son droit de préemption (c.cass. 3ème civ. 18 février 2009 n°08-11615).
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