LA LOI ELAN ET LA COPROPRIETE
Il est possible de rapporter les principaux points suivants :
1. La prescription : réduction de 10 ans à 5 ans
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait un délai de prescription de 10 ans en matière de copropriété. La loi ELAN modifie ce délai pour le réduire à 5 ans. (par ex : il ne sera plus possible de procéder au recouvrement des charges de copropriété impayées datant de plus de 5 ans au jour de l’assignation).
2. Le délai de notification des procès-verbaux d’assemblée générale réduction du délai de 2 mois à 1 mois
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait également que le procès-verbal d’assemblée générale devait être notifié dans un délai de deux mois. La loi ELAN réduit ce délai à un mois.
3. Simplification de la procédure de recouvrement des charges
Auparavant, le Syndic était contraint de multiplier les procédures à l’encontre du copropriétaire ne réglant pas ses charges, et cela à chaque nouvel impayé.
L’article 19-2 crée par la loi du 14 décembre 2000 ne permettait que la déchéance du terme mais ne permettait pas le recouvrement des sommes dues au titre de l’arriéré des charges, ni celles dues au titre du fonds travaux.
Il fallait donc pour le syndic se baser sur deux procédures :
L’un pour recouvrir l’arriéré en cours (art.19-2)
L’autre pour les arriérés dus au titre des exercices précédents
La loi ELAN en son article 210 est venue modifier l’article 19-2 qui dispose désormais :
"A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »
Ainsi, une seule procédure sera désormais possible pour recouvrir l’ensemble des charges impayées dans le cas où le copropriétaire ne paie pas un seul appel de fonds dans le mois suivant la réception d’une mise en demeure.
4. L’encadrement de la communication des pièces par le Syndic
Le Syndic sera sanctionné s’il ne communique pas dans les délais légaux les pièces demandées par le conseil syndical.
Un décret précisera la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé.
Si les pièces ne sont pas communiquées dans les délais, le Syndic sera sanctionné par le paiement de pénalités par jour de retard (le montant minimum sera fixé par décret, le montant maximum ne pourra pas excéder le montant des honoraires de bases du Syndic).
5. L’assemblée de copropriété
Il est désormais admis que :
« les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire. Les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle ».
Il est possible de s’interroger sur la portée de cette disposition qui ne semble pas favoriser la voix portée par le copropriétaire qui s’exprimera sans avoir témoin du déroulement de la séance où bien souvent les avis et les propositions évoluent.
6. Les délégations de pouvoirs
Les copropriétaires ont la possibilité de porter trois mandats uniquement si le total de vois dont il dispose ne dépassait pas 5%. Depuis la loi ELAN le seuil a été augmenté à 10%.
Il est également précisé que le conjoint peut désormais recevoir personnellement des délégations de vote.
Deux ordonnances sont encore à venir :
L’une prévue en juin 2020 ayant pour objectif non seulement de créer des régimes de copropriété en fonction des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété mais aussi de clarifier les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété ;
L’autre prévue en novembre 2020 ayant pour objectif la création d’un code de la copropriété.
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