BAIL EMPHYTEOTIQUE : UN BAIL AUX MULTIPLES AVANTAGES

Le bail emphytéotique est un contrat de louage d'immeubles conférant à celui qui en est titulaire un véritable droit réel immobilier sur la chose louée. En effet, ce contrat d’une durée minimum de 18 ans et maximum de 99 ans, permet à celui qui loue un terrain ou un immeuble, de procéder à des constructions ou à des aménagements.

Le preneur, appelé emphytéote, a le devoir de conserver les constructions édifiées et donc de procéder à leur entretien et le cas échéant à leur réparation. Il devra aussi supporter les charges inhérentes aux constructions et au terrain loué et s’acquitter des taxes (notamment foncière sur les immeubles bâtis) et impôts.

Il devra, chaque année, verser au bailleur une redevance (canon emphytéotique)/

Le bail emphytéotique se distingue donc du bail de location classique en ce qu’il confère au preneur un droit réel immobilier sur le bien immobilier, objet du contrat.

Il présente de nombreux avantages, outre le droit réel immobilier qu’il confère:

-  La destination des immeubles est libre et ne peut être imposé au preneur ;

-  La possibilité du preneur de céder ses droits ou de les apporter en société

-  Le preneur peut également librement hypothéquer, céder ses droits

La seule limite imposée à l’emphytéote est de ne pas porter atteinte à la valeur du fonds, conformément à l’article L. 451-7 alinéa 1 du code rural.

Le contrat exige de par sa durée longue une publication à la conservation des hypothèques.

Il peut donc être établi par acte notarié ou par écrit sous seing privé puis déposé au rang des minutes d’un notaire.

A la fin du bail, en principe, le bailleur devient propriétaire des constructions et en /ou conserve les améliorations à son profit.

Cependant, la remise peut être effectué moyennant une indemnité au preneur. Cette indemnité sera négociée entre les parties.

Une démolition peut également être envisagée et donc il s’agira d’une remise du terrain nu.

Il est important de rappeler que la conclusion d’un bail emphytéotique ne relève d’aucun droit de préemption (Réponse ministérielle n°7839 : JO Sénat, 7 septembre 2023, p. 5269), et ne fera donc l'objet d'aucune déclaration d'intention d'aliéner.

Les parties pourront décider de mettre fin au contrat avant son terme. Ils peuvent également assortir le bail emphytéotique d’une option d’achat.

Cependant, cette option d’achat ne devra pas faire obstacle à l’exercice du droit de préemption d’une collectivité ou d’un organisme titulaire de ce droit. L’option d’achat par laquelle les parties peuvent convenir le transfert de la propriété du bien loué au preneur à la fin du bail  ne devra pas constituer un contournement frauduleux du droit de l’urbanisme (cass. 3è civ 28 mars 2007 n°06-11350).

Le bail emphytéotique présente de très nombreux avantages tant pour le bailleur que pour le preneur. Il est notamment un instrument précieux pour les communes ou les organismes d'Etat souhaitant redynamiser et gérer efficacement leur domaine foncier.

SFM AVOCATS

0590.88.23.80