Construction et investissement en Outre-Mer : Attention à la garantie décennale

Toute personne ayant un projet de construction notamment dans les Outre-Mer en Martinique, Guadeloupe (Saint-Martin, Saint-Barthelémy), Guyane, Réunion, Mayotte doit être extrêmement vigilante non seulement au regard du contrat de construction de maison individuelle qu’elle contracte avec un entrepreneur, et cela afin d’éviter les différents désordres et malfaçons qui pourraient résulter des travaux entreprises mais doit aussi avoir une attention particulière vis-à-vis des assurances de responsabilité du constructeur. En effet, il sera nécessaire pour le maître d’ouvrage (la personne souhaitant construire) de s’assurer que le constructeur (le maître d’œuvre) bénéficie des assurances de responsabilité professionnelles couvrant l’exécution des travaux et la réparation d’éventuels dommages.

Cela est d’autant plus essentiel dans les projets de défiscalisation Outre-Mer (notamment dans le cadre de la loi PINEL, de la loi GIRARDIN nouvellement loi LODEOM, loi pour le développement organique en Outre Mer), pour lesquels il est nécessaire pour l’investisseur de s’assurer de la « solidité » et de la rentabilité de son projet immobilier.

Un point est donc nécessaire sur la responsabilité des constructeurs.

La loi Spinetta de 1978 prévoit cette garantie

Il est important de préciser qu'il s'agit en effet non pas véritablement d'une garantie mais d'une véritable responsabilité engageant le constructeur.

En effet, grâce à cette garantie, pèse sur le constructeur une présomption de responsabilité. Le constructeur sera présumé responsable.

En effet, grâce à cette garantie, pèse sur le constructeur une présomption de responsabilité. Le constructeur sera présumé responsable des dommages touchant la construction qu'il a réalisée, fait construire ou vendu, dans certaines conditions.

La responsabilité des constructeurs est aujourd'hui réglementée par l'article 1792 du code civil qui dispose:

« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Nous verrons brièvement quels sont les garants et les bénéficiaires de cette garantie (I) ; quel est l’objet de cette garantie : quel type de dommages couvre-t-elle ? (II), à quel moment s’applique t-elle et la durée de son application (III).

I. Les garants et les bénéficiaires de la garantie

• Les garants

L’article 1792-1 du Code Civil donne des précisions sur la qualité de constructeurs et dispose que : « 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. »

Ces trois catégories de personnes sont réputées comme ayant la qualité de "constructeur". La notion est donc entendue largement puisque les vendeurs, les mandataires se voient également qualifiés de constructeurs.

Il doit de plus exister un lien contractuel entre le constructeur et le maître d'ouvrage.

Ldispositions des articles 1792 et suivants du code civil sont d'ordre public. En conséquence, aucune clause contraire ne pourra avoir d'effet sur les garanties offertes par les dispositions de ces articles.

• Les bénéficiaires

Il existe plusieurs bénéficiaires.

L'article 1792 du code civil indique le constructeur est responsable envers le maître d'ouvrage ou l'acquéreur de l'ouvrage:

Le maître d’ouvrage qui est celui pour le compte duquel sont réalisés les ouvrages. Il est le premier bénéficiaire de la garantie décennale. Il peut être une personne physique ou morale. L’acquéreur de l’ouvrage et tous les propriétaires successifs de l’ouvrage lors d’une vente se voient bénéficiés de la protection de l’article 1792 du code civil en cas de désordre.

Les copropriétaires se voient également reconnaître la possibilité d’invoquer les dispositions de l’article 1792 du code civil.

II. Le champ d'application de la garantie décennale

"Seuls sont couverts par l'assurance de responsabilité obligatoire les coûts de réparation des dommages qui compromettent la solidité d'un ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination, ou encore ceux qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un bâtiment qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert".

Pour engager la responsabilité des constructeurs immobiliers, il est donc nécessaire qu'il y ait un ouvrage mais aussi un dommage revêtant certaines caractéristiques.

L'article 1792 du code civil recense 3 critères:

- une affectation nécessaire de la solidité de l'ouvrage;

- une impropriété à la destination de l'immeuble;

- une affectation de la solidité d'un élément d'équipement indissociable

La jurisprudence admet sous certaines conditions la prise en compte des dommages futurs

III. Le champ d'application temporelle de la garantie

La mise en œuvre de la garantie est enfermée dans un délai déterminé : dix ans à compter de la réception de l’ouvrage par le maître d’ouvrage (article 1792-6 du code civil).